Я более 10 лет сдаю коммерческое здание интернет-провайдеру в Запорожской области, договор ежегодный. Во время обстрелов целью стали именно они: после первого прилета я попросила съемщиков съехать за неделю, но они отказались и подключили городу интернет. Через 10 дней — повторный прилет, здание повреждено. Компенсацию не выплачивают, так как здание коммерческое. Арендаторы забрали уцелевшее имущество и съехали, но ключи не передали, акт не подписали, договор не закрыли. Месяц молчали, потом за…

Правовой разбор: прекращение договора аренды коммерческого здания, риск повреждения от обстрела и арендная плата в условиях боевых действий (Запорожская область)

1. Краткая постановка вопроса

Арендодатель более 10 лет сдаёт коммерческое здание интернет-провайдеру (аренда, продлеваемая ежегодно). После обстрела, при котором целью были именно арендаторы, арендодатель потребовала освободить здание в течение недели; арендаторы отказались и продолжали эксплуатацию. Через 10 дней — повторный обстрел, здание повреждено; публичная компенсация не выплачивается со ссылкой на коммерческий характер объекта. Арендаторы вывезли уцелевшее (своё) имущество и выехали, но ключи не передали, акт возврата не подписали, договор формально не прекращён; месяц спустя они обратились к арендодателю с неким заявлением (формулировка вопроса в исходном обращении обрывается на словах «потом за…»). Разбор ниже охватывает все существенные правовые версии — включая варианты того, что именно было заявлено арендаторами, — и по каждой версии сделан отдельный практический вывод. Анализ носит условный характер: окончательные выводы зависят от текста договора (срок, порядок расторжения, распределение рисков, обеспечительный платёж) и от фактического состава повреждений.

---

2. Применимое право и юрисдикция спора: три версии

2.1. Российское право (основная версия)

С 30.09.2022 (подписание договоров о принятии территорий) и 04.10.2022 (соответствующие федеральные конституционные законы о принятии ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей) Российская Федерация рассматривает эти территории как свои, распространяя на них российское законодательство с переходным периодом. Практическое следствие: спор рассматривается судом, действующим на территории (для спора между предпринимателями — арбитражным судом соответствующего региона), по правилам ГК РФ, АПК РФ, с применением ст. 606–625, 650–655 ГК РФ. Поскольку договор «ежегодный» и последнее продление состоялось после 2022 года, отношения в спорный период с высокой вероятностью регулируются российским правом.

2.2. Альтернативная версия: украинское право для «старой» части отношений

Если договор был заключён (продлевался) до 2022 года и его условия не приводились в соответствие с российским правом, возможно применение украинского законодательства к соответствующим периодам. Результат по существу близкий, но с иным набором норм: ст. 762 ч. 6 ГК Украины (наниматель освобождается от платы за всё время, в течение которого имущество не могло быть использовано им по обстоятельствам, за которые он не отвечает), ст. 776 ГК Украины (риск случайного уничтожения/повреждения арендованного имущества несёт арендодатель, если иное не установлено договором), ст. 617 ГК Украины (освобождение от ответственности при форс-мажоре). Это даёт арендатору более прямой, чем в ГК РФ, инструмент освобождения от платы за период невозможности пользования.

2.3. Смешанный (переходный) подход

Возможна и третья позиция: применение российского права к обязательствам, возникшим после 2022 года (в том числе к обязанности возврата имущества и к обязанности оплаты за спорные месяцы), и сохранение ранее возникших правоотношений под регулированием прежнего права. Для арендодателя это наиболее удобная конструкция: обязанность вернуть имущество и платить за просрочку возврата возникает по российскому праву (ст. 622 ГК РФ).

Практический вывод по разделу. Готовить требования следует по российскому праву (это право применит суд на территории), но текст претензии целесообразно построить так, чтобы он был обоснован и по украинскому праву (риск на собственнике — ст. 776 ГК Украины; освобождение от платы — только за период невозможности использования, а не за период удержания ключей). Позиция арендодателя при обеих конструкциях остаётся выигрышной по требованию о плате за период просрочки возврата имущества.

---

3. Момент прекращения договора при отсутствии акта возврата и не переданных ключах

3.1. Версия А (жёстко формальная): договор продолжается, идёт просрочка возврата

Для зданий и сооружений закон устанавливает специальную процедуру: передача и возврат осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами; обязательство арендодателя передать здание считается исполненным с момента предоставления во владение и подписания документа о передаче; уклонение от подписания рассматривается как отказ соответственно арендодателя от передачи, а арендатора — от принятия имущества (п. 1 и 2 ст. 655 ГК РФ). Поскольку документа о возврате нет и ключи не переданы, формально владение не прекращено.

Дополнительный аргумент арендодателя — п. 2 ст. 622 ГК РФ: при прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество, а если не вернул — арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за всё время просрочки; если плата не покрывает убытков — их возмещения. При этом неустойка за несвоевременный возврат взыскивается сверх убытков в полной сумме, если договором не предусмотрено иное (абз. 3 п. 2 ст. 622 ГК РФ). После прекращения договора платежи за период фактического занятия квалифицируются как плата за пользование либо как неосновательное обогащение по той же ставке (гл. 60, ст. 1102, 1105 ГК РФ).

Усиливает позицию арендодателя норма о просрочке должника: должник, просрочивший исполнение, отвечает за убытки, причинённые просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения (п. 2 ст. 405 ГК РФ). Если имущество повреждено повторным обстрелом в период, когда обязанность по возврату уже наступила (и арендатор находился в просрочке), риск таких последствий по общему правилу переносится на арендатора.

3.2. Версия Б (фактическая): договор прекращён, плата — только за период фактического пользования

Практика исходит из того, что прекращение пользования может быть установлено и без двустороннего акта — по фактическим обстоятельствам (вывоз имущества, освобождение помещений, прекращение доступа, переписка). Если суд сочтёт, что арендатор реально освободил здание и прекратил пользование, взыскание арендной платы за последующий период будет отклонено; вместо неё возможны убытки, включая упущенную выгоду от невозможности сдать объект иному лицу (ст. 15, 393 ГК РФ), но доказывать их придётся с разумной степенью достоверности. Ключевая правовая мысль этой версии: обязанность по возврату — самостоятельная, и её неисполнение не «продлевает» автоматически пользование как таковое; значение имеет утрата фактического владения.

Против этой версии работает именно совокупность обстоятельств: ключи не переданы, акт не подписан, арендодатель лишён возможности распоряжаться объектом (в том числе начать ремонт и сдать здание другому лицу). Такая совокупность обычно трактуется судами не в пользу арендатора.

3.3. Версия В: возобновление договора на неопределённый срок и порядок отказа

Если арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Тогда прекращение возможно только отказом любой из сторон, а для недвижимости — с предупреждением за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок (ст. 610 ГК РФ, п. 2 и 3). Односторонний отказ, не предусмотренный законом или договором, недопустим (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Следствие для рассматриваемого спора: если в спорный период договор существовал как бессрочный, то требование арендодателя «съехать за неделю» не является надлежащим отказом от договора, и арендатор до истечения трёх месяцев не находился в просрочке возврата — это ослабляет версию 3.1 применительно к моменту повторного обстрела, но не к последующему периоду (после того, как трёхмесячный срок от направления надлежащего уведомления истёк).

3.4. Версия Г: незарегистрированный «ежегодный» договор аренды здания

Договор аренды здания (сооружения), заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Годичный договор охватывается этим правилом. Если регистрации не было: - Позиция 1: договор не является заключённым; отношения сторон квалифицируются как фактическое пользование с обязанностью оплатить его по согласованной ставке (гл. 60 ГК РФ), что лишает арендатора части договорных возражений (например, о специальных условиях расторжения), но также лишает арендодателя части договорных неустоек; - Позиция 2: фактически исполнявшийся договор квалифицируется как аренда на неопределённый срок (регистрация для такого срока не требуется), со всеми последствиями, описанными в п. 3.3.

Практический вывод по разделу 3. Для арендодателя оптимальна связка: (а) установить дату прекращения договора — она определяется либо моментом истечения трёхмесячного срока от надлежащего уведомления (если договор бессрочный, ст. 610, 621 ГК РФ), либо моментом одностороннего отказа, если такое право прямо предусмотрено договором (ст. 310, 450.1 ГК РФ); (б) взыскать плату за всё время с этой даты и до фактического возврата ключей и подписания акта (п. 2 ст. 622 ГК РФ); (в) параллельно взыскать убытки и договорную неустойку, если она есть (ст. 393, абз. 3 п. 2 ст. 622 ГК РФ). Не следует полагаться на устную просьбу «съехать за неделю» как на юридически значимый отказ: её нужно было оформить письменным уведомлением с подтверждением доставки.

---

4. Кто несёт риск повреждения здания от обстрела

4.1. Основная позиция: риск на собственнике-арендодателе (ст. 211 ГК РФ)

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несёт его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Обстрел — событие, не зависящее от воли сторон, то есть «случайное» в смысле этой нормы. Отсюда: повреждение здания — риск арендодателя; обязанности арендатора возместить стоимость повреждений у него нет, если иное прямо не установлено договором. Дополнительно: оснований для ответственности арендатора нет, поскольку нет его вины и нет причинной связи между его поведением и обстрелом (п. 1, 2 ст. 401 ГК РФ).

4.2. Конкурирующая позиция: ст. 669 ГК РФ

Ст. 669 ГК РФ (размещена в § 6 гл. 34 «Финансовая аренда (лизинг)») устанавливает, что риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды. - Узкое (преобладающее) толкование: норма относится только к лизингу; в обычной аренде действует ст. 211 ГК РФ, то есть риск на арендодателе. В пользу этого — размещение нормы в § 6 и прямая отсылка к договору финансовой аренды. - Расширительное толкование: поскольку § 6 помещён в главу об аренде, а оговорка в ст. 669 сформулирована как исключение для лизинга, ряд авторов и решений применяет правило ст. 669 и к обычной аренде: риск на арендаторе с момента передачи вещи. При таком подходе арендатор несёт последствия повреждения здания (в том числе обязанность оплачивать пользование как за неповреждённый объект либо возместить стоимость утраченного), если договор не возвращает риск арендодателю. Применимость каждой версии определяется буквальным текстом договора: любое условие о рисках, об обязанности восстановить объект, об обязанности застраховать арендуемое имущество (типовая оговорка — страхование арендатором в пользу арендодателя) меняет расклад.

4.3. Перенос риска на арендатора из-за просрочки возврата

Как указано выше (п. 3.1), просрочивший должник отвечает за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения (п. 2 ст. 405 ГК РФ); дополнительно должник, просрочивший исполнение, несёт риск случайной невозможности исполнения (п. 1 ст. 405 ГК РФ). Если повторный обстрел произошёл в период, когда арендатор уже был обязан вернуть здание, но не вернул, риск повреждений, возникших в этот период, можно переложить на него. Здесь важно точно установить дату наступления обязанности возврата (см. раздел 3) — от неё зависит, на какой стороне останется ущерб.

4.4. Специальные нормы, которые здесь не применяются

Ст. 639 ГК РФ (ответственность за вред арендованному транспортному средству) и ст. 696 ГК РФ (риск в безвозмездном пользовании) регулируют иные отношения; ст. 595 ГК РФ относится к ренте. Их использование в споре возможно лишь как аргумент «от противного»: законодатель для отдельных видов аренды прямо распределил риск, а для аренды здания такого специального правила нет, значит, действует общее правило ст. 211 ГК РФ.

Практический вывод по разделу 4. Наиболее вероятный результат: стоимость повреждений здания остаётся на арендодателе как на собственнике (ст. 211 ГК РФ), поскольку военное повреждение произошло в период действия договора, когда арендатор не находился в просрочке возврата. Переложить ущерб на арендатора удаётся только в одном из трёх случаев: (1) повреждения возникли после наступления просрочки возврата (п. 2 ст. 405, ст. 622 ГК РФ); (2) договор прямо возлагает риск/восстановительные обязанности на арендатора или обязывает его страховать объект; (3) суд воспримет расширительное толкование ст. 669 ГК РФ. Соответственно, основное требование разумно строить вокруг арендной платы за период просрочки возврата, а не вокруг стоимости ремонта.

---

5. Арендная плата: освобождение, уменьшение и полная невозможность пользования

5.1. Основания по ГК РФ

• Ухудшение условий пользования: арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
• Непригодность объекта: по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4 ст. 620 ГК РФ; см. также п. 1–3 той же статьи).
• Встречное исполнение: при непредоставлении обусловленного договором исполнения сторона вправе приостановить своё исполнение либо отказаться от исполнения (ст. 328 ГК РФ) — арендодатель, не обеспечивший возможность пользования, не вправе требовать встречной платы.
• Невозможность исполнения: обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК РФ); издание акта органа власти, делающего исполнение невозможным, по общему правилу также влечёт прекращение (ст. 417 ГК РФ).
• Существенное изменение обстоятельств: расторжение или изменение договора по требованию заинтересованной стороны (ст. 451 ГК РФ) — резервное основание, применяется при невозможности исполнения на прежних условиях.

5.2. Прямая логика: нет пользования — нет платы

Арендная плата по своей природе — плата за пользование (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если объект разрушен/непригоден, встречное предоставление отсутствует, и начисление платы за этот период неправомерно. Именно такой подход был отработан судебной практикой в пандемийный период: арендатор освобождается от платы при полной невозможности использования объекта, а при частичной невозможности вправе требовать её уменьшения (ст. 614 ГК РФ; разъяснения, данные в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с противодействием распространению COVID-19, № 2, утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020; Обзор № 1, утв. Президиумом ВС РФ 21.04.2020; и в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ в её первоначальной редакции). Аналогия применима к любому периоду фактической невозможности пользования, включая боевые действия.

5.3. Контрпозиция арендатора, которую нужно предвидеть

Классический аргумент: обязанность вносить арендную плату не зависит от того, пользуется ли арендатор имуществом фактически; риск неиспользования (в том числе из-за временных ограничений, снижения спроса, дистанционной работы) лежит на арендаторе. Этот аргумент разбивается только при доказанной невозможности использования, а не при его невыгодности: необходимо подтвердить, что объект именно не мог быть использован (акты осмотра, заключение специалиста о непригодности, сведения о повреждениях, ограничения доступа).

Практический вывод по разделу 5. За период, когда здание объективно было непригодно, плату требовать нельзя (п. 4 ст. 614, ст. 416, 328 ГК РФ); за период, когда арендатор имел доступ и мог использовать объект (либо когда невозможность использования не доказана), — можно, поскольку бремя доказывания невозможности лежит на арендаторе. Практически это означает: в расчёте долга следует выделить три отрезка — (I) до повреждения (плата начисляется), (II) период непригодности (плата не начисляется), (III) период после восстановления пригодности/после прекращения договора до возврата (плата или плата за фактическое пользование начисляется, п. 2 ст. 622 ГК РФ).

---

6. Являются ли боевые действия и обстрелы обстоятельством непреодолимой силы

6.1. Квалификация

Обстоятельство признаётся непреодолимой силой, если оно чрезвычайно и непредотвратимо при данных условиях; к таким обстоятельствам относятся в том числе военные действия, стихийные бедствия, эпидемии, запретительные меры государств (п. 3 ст. 401 ГК РФ; п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств»). Обстрелы населённого пункта, прицельные удары по объекту — классический пример непреодолимой силы; усиливает квалификацию действие режима военного положения на территории (Указ Президента РФ от 19.10.2022 № 756 о введении военного положения на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей). Практика исходит из того, что военные действия не могут быть признаны непреодолимой силой для неисполнения денежного обязательства лишь тогда, когда они не препятствовали исполнению по существу (например, сохранялась возможность расчётов); отсутствие у должника денежных средств форс-мажором не является (п. 8 постановления Пленума ВС РФ № 7).

6.2. Ключевое разграничение: форс-мажор как основание освобождения от ответственности и как основание прекращения обязанности платить

Ст. 401 ГК РФ освобождает от ответственности (неустойка, убытки). Она не является единственным инструментом для арендатора: обязанность вносить арендную плату — не мера ответственности, поэтому её судьба решается не через форс-мажор, а через конструкцию встречного исполнения (ст. 328, 611, 614 ГК РФ) и невозможность исполнения (ст. 416 ГК РФ). Форс-мажор здесь — дополнительный, а не основной аргумент, и в первую очередь он защищает арендатора от неустоек и убытков, а арендодателя — от ответственности за непредоставление объекта.

6.3. Доказательственное оформление

Свидетельствование обстоятельств непреодолимой силы входит в компетенцию торгово-промышленных палат (Закон РФ от 07.07.1993 № 5340-1 «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации», ст. 14 — свидетельствование обстоятельств непреодолимой силы). Заключение ТПП не является исключительным доказательством (п. 8 постановления Пленума ВС РФ № 7), но существенно упрощает доказывание. Также пригодны: справки МЧС и органов власти о режиме повышенной готовности/ЧС, публикации о попаданиях, акты комиссионных обследований, заключения о непригодности объекта.

Практический вывод по разделу 6. Признание обстрелов форс-мажором взаимно: оно освобождает арендатора от ответственности за просрочку внесения платы и от возмещения убытков, но одновременно освобождает и арендодателя от ответственности за непредоставление пригодного к использованию объекта (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Поэтому арендодателю выгоднее строить спор не на вине арендатора, а на его обязанности вернуть имущество и на обязанности платить за период после прекращения договора — эти обязанности форс-мажором не устраняются, если их исполнение объективно возможно.

---

7. Компенсация повреждения самого здания из публичных источников

7.1. Жилищные программы на коммерческую недвижимость не распространяются

Меры поддержки, действующие в новых регионах, ориентированы на граждан, утративших или повреждённые жилые помещения (в частности, программы, утверждённые постановлением Правительства РФ от 21.10.2022 № 1877 и последующими актами о выплатах на жильё). Отказ в выплате со ссылкой на коммерческий характер здания, о котором сообщает арендодатель, соответствует конструкции этих программ. Возможность компенсации для объектов коммерческой недвижимости зависит от региональных актов и подзаконных программ; их следует проверять в актуальной редакции отдельно (реквизиты актов неоднократно изменялись и дополнялись).

7.2. Квалификация удара как террористического акта

Если удар квалифицирован как террористический акт (ст. 205 УК РФ), вступает ст. 18 Федерального закона от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму»: возмещение вреда осуществляется за счёт средств лица, совершившего террористический акт, а при их отсутствии — за счёт средств бюджета соответствующего субъекта РФ с последующим взысканием в порядке регресса. Практика применения этой нормы узкая, требует подтверждения квалификации события, но как маршрут для коммерческого объекта она заслуживает проверки.

7.3. Страхование

Если объект был застрахован, выплата исключена при военных действиях: страховщик освобождается от выплаты, если законом или договором не предусмотрено иное, при воздействии ядерного взрыва, радиации, а также военных действий, манёвров и иных военных мероприятий, гражданской войны, народных волнений, забастовок (ст. 964 ГК РФ). Это ещё одна причина, по которой компенсация «не приходит».

7.4. Иск к арендатору в пределах его ответственности

Требование о возмещении стоимости повреждений возможно только при наличии его вины либо прямой договорной обязанности, либо при просрочке возврата (ст. 393, п. 1, 2 ст. 401, п. 2 ст. 405 ГК РФ). Довод «именно провайдер был целью ударов» сам по себе значения не имеет: правомерное использование имущества не является деликтом (ст. 1064 ГК РФ), а причинная связь между пребыванием арендатора в здании и решением противника о нанесении удара судом установлена не будет; такое решение — внешний по отношению к сторонам акт.

Практический вывод по разделу 7. Публичная компенсация стоимости повреждений коммерческого здания маловероятна; приоритет — договорные требования к арендатору (плата за просрочку возврата, убытки, неустойка) и, при соответствующей квалификации события, обращение в порядке ст. 18 Федерального закона № 35-ФЗ.

---

8. Что именно могло быть заявлено арендаторами: разбор всех существенных версий

Поскольку исходная формулировка обрывается на словах «потом за…», ниже разобраны все практически значимые варианты заявления арендаторов после месячного молчания.

8.1. Версия: арендатор требует расторгнуть договор «задним числом» (с даты фактического выезда)

Правовое обоснование арендатора — ст. 620, п. 1 ст. 416, ст. 451 ГК РФ. Юридически корректный результат: договор прекращается не по соглашению «назад», а по требованию о расторжении с момента вступления решения суда в силу (п. 3 ст. 453 ГК РФ), если иной момент не согласован сторонами. Следовательно, арендатор остаётся обязанным платить за период до прекращения, если объект мог использоваться, и во всяком случае — платить за фактическое пользование до возврата имущества (п. 2 ст. 622 ГК РФ). Согласие арендодателя на датировку «задним числом» — предмет торга; давать его без встречного предоставления (полный расчёт и подписание акта) невыгодно. Вывод: требование само по себе не лишает арендодателя права на плату за период до надлежащего прекращения; целесообразно обусловливать подписание соглашения полным погашением задолженности.

8.2. Версия: арендатор требует вернуть переплату или обеспечительный платёж

Обоснование — п. 4 ст. 614, ст. 1102 ГК РФ (за период невозможности пользования) и договорные условия об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). Итог: подлежит возврату плата за период, когда объект не мог использоваться, если этот период доказан; обеспечительный платёж зачитывается в счёт задолженности, неустоек и убытков в порядке, установленном договором, и подлежит возврату только в непокрытой части. Вывод: наиболее вероятный и «естественный» сценарий расчёта; арендодателю следует заранее составить зачётную ведомость (плата за просрочку возврата — в зачёт депозита), чтобы не возникло требования о возврате всей суммы.

8.3. Версия: арендатор требует компенсировать стоимость своего оборудования и улучшений

Разделяемое имущество (кабельные линии, стойки, узлы связи, антенны) — собственность арендатора; при прекращении договора оно возвращается арендатору. Неотделимые улучшения: если они произведены с согласия арендодателя, арендатор вправе требовать возмещения их стоимости; если без согласия — по общему правилу права на возмещение не имеет (ст. 623 ГК РФ). Убытки от повреждения собственного оборудования арендатора взыскиваются с арендодателя только при наличии его вины и причинной связи (ст. 15, 1064 ГК РФ) — в ситуации обстрела таких оснований нет, поскольку действует освобождающее обстоятельство (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Вывод: требования по оборудованию, как правило, бесперспективны, за исключением неотделимых улучшений, согласованных письменно.

8.4. Версия: претензия о воспрепятствовании вывозу имущества или о доступе

Если арендодатель (в том числе через службу охраны, управляющую компанию) препятствовал вывозу, ему могут быть предъявлены убытки (ст. 15, 393 ГК РФ) и требование о недопустимости удержания чужого имущества. Здесь важна корректность действий: оставшееся имущество арендатора нельзя утилизировать, его следует описать, обеспечить хранение и уведомить собственника (по аналогии с правилами о хранении, ст. 899, 906 ГК РФ). Вывод: арендодателю необходимо документально зафиксировать, что вывоз имущества не ограничивался, а оставленное имущество описано и хранится.

8.5. Версия: арендатор предъявляет иск к арендодателю о взыскании убытков (например, за уничтоженное оборудование, за срыв своих обязательств перед городом)

Оснований, как правило, нет: арендодатель не является причинителем вреда, его поведение не состоит в причинной связи с ударом, а исполнение им обязательств по договору исключено непреодолимой силой (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Отдельно: требование арендодателя освободить здание не является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ) — оно направлено на сохранение жизни и имущества; возможная публичная значимость работы провайдера («подключили городу интернет») — обстоятельство третьих лиц (муниципальных контрактов), не создающее обязанностей арендодателя. Вывод: риск проиграть такой иск низок; при этом целесообразно проверить, не имеет ли арендатор муниципального (государственного) контракта, предусматривающего обязанность арендодателя не препятствовать размещению сети, — наличие такого контракта прямо арендодателя не связывает, но может использоваться процессуально.

---

9. Итоговый практический алгоритм для арендодателя

1. Зафиксировать состояние объекта и факты. Организовать комиссионный осмотр повреждённого здания с участием незаинтересованных лиц, составить акт о повреждениях, фото- и видеофиксация, заключение специалиста о непригодности к использованию на определённый период. Составить акт о непередаче ключей и об отсутствии подписанного документа о возврате — с указанием, что уклонение от подписания рассматривается как отказ от принятия имущества (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
2. Оформить прекращение договора юридически. Направить письменное уведомление об отказе от договора (ст. 310, 450.1 ГК РФ) либо об отказе в порядке ст. 610 ГК РФ с соблюдением трёхмесячного срока для недвижимости (если договор возобновлён на неопределённый срок, п. 2 ст. 621 ГК РФ). Направлять способами, предусмотренными договором для юридически значимых сообщений, с подтверждением доставки.
3. Получить заключение о форс-мажоре (ТПП; справки органов власти) — оно фиксирует обоюдное освобождение от ответственности и снимает спор о неустойках за период невозможности.
4. Рассчитать задолженность по трём периодам (см. п. 5): до повреждения; период непригодности; после прекращения договора до фактического возврата имущества (п. 2 ст. 622 ГК РФ) — с отнесением последнего на арендатора по ставке арендной платы, а также убытков и договорной неустойки (ст. 393, абз. 3 п. 2 ст. 622 ГК РФ).
5. Зачесть обеспечительный платёж в счёт задолженности (ст. 381.1 ГК РФ), оформив расчёт; возвратить неиспользованный остаток только при отсутствии задолженности.
6. Претензионный порядок и иск в арбитражный суд соответствующего региона. Требования расположить по убыванию доказуемости: плата за время просрочки возврата — плата за период наличия доступа — убытки и упущенная выгода (ст. 15, 393 ГК РФ) — стоимость ремонта (в порядке, описанном в разделе 4).
7. Отдельно проработать публичную компенсацию: региональные программы для коммерческих объектов; при подтверждённой квалификации события как террористического акта — обращение в порядке ст. 18 Федерального закона № 35-ФЗ; при наличии страхования — с учётом ст. 964 ГК РФ.
8. Не создавать рисков самому себе: не утилизировать оставленное имущество арендатора без описи и уведомления, не чинить препятствий к доступу для вывоза, все ключевые сообщения направлять в письменной форме с подтверждением доставки.

---

10. Список использованных нормативных источников и материалов практики

Нормы ГК РФ: ст. 10; ст. 15; ст. 211; ст. 310; ст. 328; ст. 381.1; ст. 393; ст. 401 (п. 1–3); ст. 404; ст. 405 (п. 1, 2); ст. 416; ст. 417; ст. 450.1; ст. 451; ст. 453 (п. 3); ст. 606; ст. 610 (п. 2, 3); ст. 611; ст. 614 (п. 1, 4); ст. 616; ст. 620; ст. 621 (п. 2); ст. 622; ст. 623; ст. 639; ст. 651 (п. 2); ст. 655 (п. 1, 2); ст. 669; ст. 899; ст. 906; ст. 929; ст. 964; ст. 1064; ст. 1102; ст. 1105.

Иные нормативные акты РФ: Федеральный закон от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» (ст. 18); Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ст. 19 — в первоначальной редакции, как основание приводившейся аналогии); Закон РФ от 07.07.1993 № 5340-1 «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации» (ст. 14); Указ Президента РФ от 19.10.2022 № 756 (о введении военного положения на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей); федеральные конституционные законы от 04.10.2022 о принятии в Российскую Федерацию ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей и соответствующие международные договоры о принятии (применимое право и переходный период); постановление Правительства РФ от 21.10.2022 № 1877 и последующие акты о выплатах гражданам, утратившим жилые помещения (в действовавшей редакции — программа жилищных компенсаций).

Практика и разъяснения: постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» (п. 5, 8, 9, 12); постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (в части доказывания убытков с разумной степенью достоверности); Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием мер по противодействию распространению COVID-19, № 1 (утв. Президиумом ВС РФ 21.04.2020) и № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) — подходы к арендной плате при невозможности использования имущества; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 (обзор практики разрешения споров, связанных с арендой).

Нормы украинского права (для альтернативной версии): ст. 617, 762 (ч. 6), 776 ГК Украины.

Оговорка: разбор основан на изложенных обстоятельствах, которые приведены не полностью (заявление арендаторов после месячного молчания описано не до конца), и носит характер правового анализа, а не заключения по конкретному делу. Окончательная квалификация зависит от текста договоров аренды (включая условия о рисках, страховании, обеспечительном платеже и порядке расторжения), от факта государственной регистрации договора аренды здания и от документального подтверждения периода непригодности объекта.