Продаю квартиру — нужны ли документы на землю?

Нужно ли оформлять документы на землю, когда продаёшь квартиру

1. Краткая постановка вопроса

Вопрос о том, требуется ли при продаже квартиры оформлять (формировать, ставить на кадастровый учёт, регистрировать права) документы на земельный участок, не имеет единого ответа: он распадается на три принципиально разных правовых ситуации, в каждой из которых действует свой режим. Если продаётся квартира в многоквартирном доме — земельный участок под домом является общим имуществом собственников помещений и в силу закона следует судьбе помещения, поэтому никакого отдельного «оформления земли» продавец не осуществляет и не должен. Если продаётся часть жилого дома (домовладение, дом блокированной застройки, «квартира» в двухквартирном доме) — действует принцип единства судьбы строения и участка, и права на участок переходят к покупателю автоматически, однако отсутствие сформированного участка или зарегистрированных прав на него порождает регистрационные и договорные риски. Если участок под объектом вообще не сформирован либо права на него не зарегистрированы — это влияет не на действительность сделки, а на процедуру государственной регистрации перехода права. Ниже каждый сценарий разобран отдельно, включая конкурирующие правовые позиции.

2. Карта разбора: на какие версии распадается вопрос

Практическое значение имеет то, что покупатели, банки и риелторы часто переносят требование «оформить землю» из сценария Б в сценарий А, где оно юридически не обосновано.

3. Сценарий А. Продажа квартиры в многоквартирном доме

3.1. Правовой режим участка под МКД: общее имущество, а не самостоятельный объект

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; ст. 289, 290 ГК РФ). Доля в праве пропорциональна размеру площади принадлежащего помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Эта доля не является самостоятельным объектом оборота: собственник помещения не вправе осуществить выдел доли в натуре и отчуждать её отдельно от помещения (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Условия договора, нарушающие это правило, ничтожны.

Следствие: у продавца квартиры в МКД в принципе не может быть «отдельного» документа о праве на земельный участок под домом — ни свидетельства, ни выписки ЕГРН с его фамилией в качестве правообладателя участка. Отсутствие такого документа не является ни недостатком пакета документов, ни препятствием к сделке.

3.2. Момент возникновения права и почему «оформлять» ничего не нужно

Право общей долевой собственности на участок под МКД возникает в силу закона, без волеизъявления собственников помещений и без заключения каких-либо договоров:

• если участок сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт — с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ);
• если участок сформирован после — с момента проведения государственного кадастрового учёта (ч. 3 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).

Эти положения истолкованы в п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П: право возникает в силу закона, автоматически, не требует обращения собственников помещений в регистрирующий орган и не зависит от их волеизъявления.

Формирование участка под МКД — публичная обязанность уполномоченных органов, а не частноправовая обязанность собственника квартиры. Собственник помещения вправе инициировать формирование, но не обязан этого делать для продажи своей квартиры.

3.3. Что происходит при продаже квартиры

При переходе права собственности на помещение к покупателю одновременно переходит и доля в праве на общее имущество, включая участок (ст. 38 ЖК РФ; п. 4 ст. 290 ГК РФ — доля следует судьбе помещения). Специального заявления о «переходе права на землю», отдельного договора и отдельной регистрационной записи не требуется: регистрируется переход права на помещение, а доля в общем имуществе меняет субъекта автоматически. Специальное правило ч. 1 ст. 57 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» об одновременной регистрации перехода права на земельный участок при регистрации перехода права на здание к сделкам с помещениями в МКД не применяется — оно рассчитано на случаи, когда участок принадлежал предшествующему собственнику здания на праве собственности как отдельный объект.

3.4. Пограничные случаи и конкурирующие позиции

Позиция 1 (основная). Участок под МКД не сформирован либо не поставлен на кадастровый учёт. Право собственников помещений в этом случае ещё не возникло в отношении конкретного объекта, однако и обязанности «оформить землю перед продажей квартиры» у продавца нет: формирование обеспечивает публичный орган, а сама по себе несформированность участка не препятствует регистрации перехода права на квартиру (п. 66, 67 Постановления № 10/22). Регистратор проверяет помещение и дом, а не землю под ним.

Позиция 2 (ограничительная, встречается в практике банков и отдельных нотариусов). «Раз участок не сформирован — право на землю не подтверждено, нужна справка/выписка». Юридически это не требование закона, а внутреннее условие кредитора либо избыточная проверка. Отказ в регистрации перехода права на квартиру исключительно по этому основанию неправомерен (ст. 26, 27 Закона № 218-ФЗ не содержат такого основания для приостановления).

Ситуация 3 (риск, требующий проверки, а не оформления). В ЕГРН на участок под МКД зарегистрировано право собственности третьего лица либо самого продавца как на индивидуальный участок. Такая запись противоречит ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ; она может быть оспорена любым собственником помещения или органом местного самоуправления, в том числе путём признания права общей долевой собственности и исправления записи (ст. 304 ГК РФ; на негаторный иск исковая давность не распространяется — ст. 208 ГК РФ; порядок исправления реестровой ошибки и записей — ст. 61 Закона № 218-ФЗ). Для продавца квартиры это не создаёт обязанности «дополнительно оформлять землю», но создаёт риск для покупателя, поэтому такую запись следует проверять выпиской на земельный участок по адресу дома.

Ситуация 4. Продавец предлагает покупателю отдельно «долю в праве на земельный участок под МКД» либо оговаривает в договоре, что доля в общем имуществе не передаётся. Такие условия ничтожны (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ; ст. 168 ГК РФ), а соглашение об отчуждении помещения без доли не влечёт правовых последствий, кроме тех, что наступают в силу закона.

Ситуация 5. Квартира в доме, который фактически является домом блокированной застройки или двухквартирным домом, но юридически оформлен как МКД, либо помещение оформлено как «часть жилого дома». Здесь сценарий А переходит в сценарий Б: см. раздел 4, поскольку режим общего имущества МКД в таких объектах нередко не возникает, и вопрос о правах на участок становится реальным.

3.5. Практический вывод по сценарию А

Оформлять документы на землю при продаже квартиры в МКД не нужно. Продавцу достаточно документов на помещение (выписка ЕГРН, правоустанавливающий документ, при необходимости согласие супруга, разрешение органа опеки, справка о зарегистрированных лицах). Требование предоставить «документы на земельный участок под домом» юридически необоснованно и может быть отклонено со ссылкой на ст. 36, 37, 38 ЖК РФ, ст. 289, 290 ГК РФ, ч. 2, 3 ст. 16 Закона № 189-ФЗ и п. 66, 67 Постановления № 10/22.

4. Сценарий Б. Продажа части жилого дома, домовладения, дома блокированной застройки

4.1. Принцип единства судьбы строения и участка

При переходе права собственности на здание (сооружение, иную недвижимость), принадлежавшее собственнику земельного участка, к приобретателю переходит право на участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ в редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ). Для купли-продажи действует специальная норма гл. 30 ГК РФ: одновременно с передачей права на недвижимость покупателю передаются права на ту часть участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования; если договором не определено иное, к покупателю переходит право собственности на эту часть (п. 1, п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Этот же принцип закреплён в земельном законодательстве: при переходе права собственности на здание, сооружение к приобретателю переходит право на соответствующий земельный участок (п. 1 ст. 35 ЗК РФ); принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов является принципом земельного законодательства (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Разъяснения — п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Замечание о редакционном расхождении. В доступных источниках ст. 273 ГК РФ приводится в двух вариантах: с указанием на то, что права на участок определяются «соглашением сторон», и с оговоркой «если иное не предусмотрено законом» (действующая редакция). Для практики это не создаёт противоречия: при продаже недвижимости применяется специальная норма п. 2 ст. 552 ГК РФ, допускающая договорное определение права на участок, но только в пределах, не противоречащих закону; условие договора об отказе покупателя от прав на участок при принадлежности участка продавцу ничтожно (ст. 168, 273, 552 ГК РФ).

4.2. Можно ли продать дом (часть дома), не имея оформленных прав на участок

Здесь существуют три позиции, и выбор между ними зависит от того, кому и на каком праве принадлежит участок.

Позиция 1: сделка возможна, права на участок переходят в силу закона. Если участок принадлежит продавцу на праве собственности, но право не зарегистрировано (ранее возникшее право), или если участок в аренде, или если участок публичный, — отчуждение дома без «оформленной земли» не делает сделку недействительной. Права на участок переходят автоматически: при собственности — право собственности на занятую и необходимую часть (п. 2 ст. 552 ГК РФ), при аренде или ином праве — право пользования на тех же условиях, что у продавца (п. 3 ст. 552 ГК РФ; п. 3 ст. 35 ЗК РФ). Принадлежность (ст. 135 ГК РФ) следует судьбе главной вещи.

Позиция 2: при принадлежности участка продавцу отчуждение должно быть одновременным. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. Обратный случай (продажа здания без участка) прямого запрета не имеет, но в практике оценивается через ст. 168 ГК РФ: условие договора, исключающее переход прав на участок, при принадлежности участка продавцу недействительно. Итог один: стороны не могут «разорвать» судьбу дома и земли, но и обязательного предварительного «оформления» земли закон не требует — достаточно, чтобы право продавца на участок существовало и было подтверждено документом.

Позиция 3: регистрационная практика (приостановление). На практике регистратор, обнаружив в договоре указание на земельный участок, права на который в ЕГРН отсутствуют, либо отсутствие в договоре сведений о правах на участок, может приостановить регистрацию (ст. 26 Закона № 218-ФЗ) для уточнения. Здесь важно различать: (а) при принадлежности участка продавцу на праве собственности переход права регистрируется одновременно с переходом права на объект (ч. 1 ст. 57 Закона № 218-ФЗ) — но для этого право продавца должно быть внесено в реестр, в том числе как ранее возникшее (ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ); (б) при отсутствии у продавца какого-либо права на участок (участок публичный, не сформирован) регистратор не вправе требовать регистрации права на участок — в этом случае к покупателю переходит право пользования (п. 3 ст. 552 ГК РФ; п. 3 ст. 35 ЗК РФ), и отказ в регистрации права на дом по такому основанию незаконен.

Отдельно о части дома и о долях. Если отчуждается доля в праве общей собственности на дом и (или) участок, сделка подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ), а при продаже доли в праве на недвижимость применяются правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки. Выдел доли в натуре (образование «части жилого дома» или дома блокированной застройки) требует, чтобы образованные объекты были поставлены на кадастровый учёт; в отношении домов блокированной застройки и «частей жилого дома» как самостоятельных объектов действуют специальные правила ст. 16 ЖК РФ и градостроительного законодательства. В таких случаях вопрос «оформления земли» перестаёт быть формальностью: при разделе дома участок также подлежит разделу или перераспределению, иначе продажа части дома «повиснет» на регистрации.

Аналогичный подход закреплён и для индивидуальных жилых домов с общим имуществом (коттеджные посёлки): доля в праве на общее имущество и (или) право аренды участка следуют судьбе права на дом; условия договора о раздельном отчуждении ничтожны (норма о единстве судьбы индивидуального жилого дома и прав на земельный участок, размещённая на pravo.gov.ru, nd=602682854).

4.3. Что именно переходит к покупателю

4.4. Практический вывод по сценарию Б

• Продавать дом (часть дома) без зарегистрированных прав на участок юридически возможно, если право продавца на участок существует (ранее возникшее право, аренда, публичная земля) — права на участок перейдут к покупателю в силу закона.
• Если участок принадлежит продавцу на праве собственности и право не внесено в ЕГРН, целесообразно зарегистрировать ранее возникшее право — иначе регистрация перехода права по ч. 1 ст. 57 Закона № 218-ФЗ станет невозможной в части земли (ст. 69 Закона № 218-ФЗ).
• Если участок под домом никогда не формировался, а дом стоит на публичной земле, — оформление не обязательно, но покупателю следует понимать, что он получит право пользования, а не собственность, и что дальше вопрос решается через ст. 39.20 ЗК РФ.
• В договоре необходимо прямо определить передаваемое право на участок (п. 2 ст. 552 ГК РФ); молчание договора восполняется законом, но создаёт риск спора и приостановки регистрации.

5. Сценарий В. Участок не сформирован, не учтён либо права не зарегистрированы

5.1. Ранее возникшие права

Права на земельные участки, возникшие до 31.01.1998 (дата вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ), признаются юридически действительными и при отсутствии их регистрации в ЕГРН; регистрация таких прав проводится по желанию правообладателя, однако при переходе права требуется внесение записи о ранее возникшем праве (ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ; ст. 69 Закона № 218-ФЗ в системном толковании со ст. 14, 18 названного закона). Документами-основаниями могут служить свидетельство о праве собственности на землю, государственный акт, решение органа власти, выписка из похозяйственной книги.

5.2. Участок в публичной собственности

Если участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение им осуществляется органом местного самоуправления (ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Собственник расположенного на участке здания имеет исключительное право на приобретение участка в собственность или в аренду (ст. 39.20 ЗК РФ), а до реализации этого права сохраняет право пользования (п. 3 ст. 552 ГК РФ; п. 3 ст. 35 ЗК РФ). Продажа такого здания не требует предварительного оформления участка.

5.3. Последствия для государственной регистрации перехода права

Регистрация перехода права проводится на основании заявления и документов-оснований (ст. 14, 18 Закона № 218-ФЗ). Основания для приостановления перечислены в ст. 26 Закона № 218-ФЗ, для отказа — в ст. 27. Отсутствие сформированного участка под объектом само по себе не входит в перечень оснований для приостановления регистрации перехода права на здание (помещение). Препятствие возникает в двух случаях:

1. Право продавца на участок существует, но не зарегистрировано — регистрация перехода права на участок невозможна без регистрации ранее возникшего права (ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ); регистратор вправе приостановить регистрацию (ст. 26).
2. В договоре заявлен объект (участок), который не существует как объект учёта — требуется образование участка и постановка на кадастровый учёт, иначе предмет договора в части земли не определён.

При регистрации перехода права собственности на здание одновременно на основании заявления регистрируется переход права на занятый им участок, принадлежавший предшественнику на праве собственности (ч. 1 ст. 57 Закона № 218-ФЗ). При отказе от права собственности на участок или долю регистрация прекращения права и возникновения права публичного образования проводится по особым правилам (ст. 56 Закона № 218-ФЗ), включая уведомление органа власти и заявителя в течение пяти рабочих дней (ч. 5 ст. 56 Закона № 218-ФЗ).

5.4. Практический вывод по сценарию В

Отсутствие сформированного и учтённого участка — проблема регистрации, а не действительности сделки. Для квартиры в МКД она вообще не имеет значения (раздел 3). Для дома и части дома — устраняется либо регистрацией ранее возникшего права и образованием участка, либо прямо указанием в договоре на переход права пользования частью публичного участка (п. 3 ст. 552 ГК РФ; п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

6. Сводная матрица: что нужно в каждом случае

7. Итоговые выводы по каждой версии

1. Квартира в многоквартирном доме. Документы на землю оформлять не нужно и невозможно в индивидуальном порядке: участок — общее имущество, право на долю возникает в силу закона и переходит к покупателю автоматически (ст. 36, 37, 38 ЖК РФ; ст. 289, 290 ГК РФ; ч. 2, 3 ст. 16 Закона № 189-ФЗ; п. 66, 67 Постановления № 10/22; Постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П). Требование предоставить «документы на землю» при продаже квартиры юридически необоснованно.

2. Часть жилого дома, домовладение, дом блокированной застройки. Оформление прав на участок не является условием действительности продажи: права следуют судьбе строения (ст. 273, 552 ГК РФ; ст. 35 ЗК РФ; п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 11). Однако при принадлежности участка продавцу на праве собственности переход права регистрируется одновременно с переходом права на объект (ч. 1 ст. 57 Закона № 218-ФЗ), а значит, право продавца должно быть внесено в ЕГРН. Продажа дома без «оформленной земли» при публичном участке означает переход лишь права пользования (п. 3 ст. 552 ГК РФ; п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

3. Отсутствие сформированного и учтённого участка. Влияет на процедуру регистрации (ст. 26, 27 Закона № 218-ФЗ), но не на действительность сделки; для МКД вообще нейтрально, для дома — устраняется образованием участка и регистрацией ранее возникшего права (ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ) либо указанием в договоре на передаваемое право пользования.

8. Список использованных нормативных источников и судебных актов

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): ст. 135, 208, 273, 289, 290, 304 — https://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102033239.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): ст. 552, 615 — https://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102039276.
3. Земельный кодекс Российской Федерации: подп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35, ст. 39.20.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации: ст. 16, ч. 1 ст. 36, ст. 37, 38, 40.
5. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: ст. 14, 18, 26, 27, ч. 1 ст. 42, ст. 56, 57, 61, 69 — https://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102376335.
6. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: ч. 2, 3 ст. 16.
7. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: ст. 3, п. 9.
8. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в части ранее возникших прав).
9. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: ст. 69 — https://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102054365.
10. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: правила о преимущественном праве субъекта РФ и об извещении о продаже — https://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102079217.
11. Норма о единстве судьбы индивидуального жилого дома и прав на земельный участок (доля в общем имуществе, право аренды участка следуют судьбе дома; условия о раздельном отчуждении ничтожны) — https://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=602682854.
12. Актуальные редакции ст. 56, 57 Федерального закона № 218-ФЗ — публикации: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202408130007; http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202507070005; http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202507070006; http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202507070007.

Судебные акты

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П.
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» — п. 52, 66, 67.
3. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» — п. 11.